Sztranyiczki Szilárd: Tulajdonjogcím kontra telekkönyv a romániai ingatlanyilvántartásban

Az 1990-től kibontakozó tulajdoni reform következményeként az ingatlanok száma rendkívüli mértékben megszaporodott. A korábban homogén táblákból százezrével alakultak ki a kisebb területű földrészletek. Ebből kifolyólag ugrásszerűen megnőtt a földingatlanra vonatkozó tranzakciótípusok egész sora – az adásvétel, a földbérlet, a használat és részes művelés, jelzálogjog, jelzálogpiaci ügyletek és egyéb, ingatlanokkal kapcsolatos ügyletek. Viszont a megfelelően működő ingatlanpiac kialakulásának számos kulcsfontosságú feltétele van. A legfontosabbak között szerepel a megfelelő jogi keret, amelynek célja a tulajdon és használat kérdéseivel kapcsolatos kockázat és bizonytalanság minimumra csökkentése. A földdel kapcsolatos jogosultság piaci értéke szorosan összefügg bármely más jogosultsághoz kapcsolódó kockázattal. Azért, hogy ezt a kockázatot csökkentsük, szükséges az ingatlanok telekkönyvi bejegyeztetése. Mindenekelőtt magát az ingatlan-nyilvántartást kellett sürgősen rendbe hozni, hogy az ingatlanforgalom újból megbízható, közhiteles regisztere legyen. Enélkül elképzelhetetlen biztonságos ingatlanforgalom.

Köztudott, hogy az elmúlt fél évszázad viharos történelmi változásai nagyban szétzilálták a biztonságos ingatlanforgalom legfőbb garanciáját: a közhiteles ingatlan-nyilvántartást. A külsőségben főleg az államosított ingatlanok (földek, erdők) és a mezőgazdasági termelőszövetkezetbe tagosított földek helyzetének bizonytalanságai és pontatlanságai kezdték ki a jól működő telekkönyvi rendszert. A jelenben sem állunk jól. A román jogban az új telekkönyvi rendszer bevezetéséig a jelenlegi ingatlannyilvántartási-rendszerek érvényesek, éspedig: a beírási és átírási nyilvántartókönyv, a telekkönyv és a kataszteri nyilvántartás. Az érvényben lévő ingatlan-nyilvántartási rendszerek akkor szűnnek meg, amikor adott megye egész területére elkészülnek a kataszteri és az ingatlan-nyilvántartási földkönyvek. Ha Románia egész területén befejeződik a kataszteri nyilvántartás, akkor a jelenlegi ingatlan-nyilvántartási jogszabályokat hatályon kívül helyezik. Az érvényben lévő ingatlan-nyilvántartási rendszerek ideiglenes jellegűek, ezek az új telekkönyvi rendszer bevezetéséig érvényesek. A következő ingatlan-nyilvántartási rendszerek azonban még egy ideig hatályosak:

  • A régi telekkönyvek; ezek tárgyát a forgalomképes és megterhelhető, azaz jogügyletet alkotó ingatlan képezi. E nyilvántartással összefüggő alapvető cél, hogy garantálja a tulajdonjog biztonságát, az ingatlanforgalom zavarmentességét és a hitelezői érdekek védelmét.
  • A Kataszteri és Területrendezési Hivatalok által vezetett földnyilvántartás a külterületi földekkel kapcsolatos statisztikai, közigazgatási, illetőleg a mezőgazdasági termeléssel összefüggő célokat szolgál(t). Az állami földnyilvántartás képezte a nagyüzemi művelésre alkalmas területek kialakításának és az azokat érintő változások regisztrálásának, majd a szövetkezeti használatba került földek megváltásának az alapját. Ez a nyilvántartás azzal a rendkívül negatív következménnyel járt, hogy az ingatlan tulajdonjog változatlanul közhitelesnek számító és alapvetően konstitutív nyilvántartása felett megszűnt a bíróságok garanciája, s a nyilvántartások egyszerűen az államigazgatás részévé váltak. E rendkívül kártékony változtatás ideológiai indokai nyilvánvalóak voltak: az ingatlanok zöme amúgy is állami, vagy ahhoz közeli, szocialista szövetkezeti tulajdonban lévén, ezek és a “halálraítélt” (megtűrt) magántulajdon tárgyaiként számon tartott ingatlanok nyilvántartását így lehetett egyformán és közvetlenül a mindenható szocialista állam fennhatósága alá vonni.
  • Az ún. átírási és bejegyzési ingatlan-nyilvántartás a perszonálfólia rendszerét alkalmazza, ugyanis az ingatlanokat a tulajdonosok nevén tartják nyilván és nem a helyrajzi számuk alapján. Ezt a rendszert Moldvában és Havasalföldön alkalmazzák, ott, ahol még mindig nem sikerült áttérni az új egységes ingatlannyilvántartási rendszerre.

Mivel a nyilvántartás tárgya megsokszorozódott, a sok változás miatt az ingatlan-nyilvántartás tartalma egyre inkább eltávolodott a tényleges állapottól. Ezért az ingatlan-nyilvántartás műszaki, tárgyi feltételeinek modernizációja elkerülhetetlenné vált. Ennek jogi alapját az 1996. évi 7. számú kataszteri és ingatlan-nyilvántartási törvény kísérelte megteremteni.

Ez a törvény fenntartja az ún. reálfólium elvét, amelynek értelmében a nyilvántartás alapja nem az ingatlan tulajdonosa, hanem maga az ingatlan. A törvény érvényre juttatja a nyilvántartás teljességének az elvét azáltal, hogy az ország valamennyi ingatlanának helyzetét rendezni kívánja. A törvény változatlanul érvényesíti azokat a klasszikusnak tekinthető, a régi (jelenleg is hatályos) telekkönyvből eredő alapelveket (bejegyzés, közhitelesség, nyilvánosság, okirati elv, rangsor), amelyek eddig is jellemezték az ingatlan-nyilvántartást. Az ingatlan-nyilvántartási eljárásra a törvény önálló közigazgatási eljárási szabályrendszert határoz meg. A törvény alkalmazására így a 2006. évi 633. számú, a kataszteri és ingatlan-nyilvántartási irodák szervezési és működési eljárására, illetve a 2006. évi 634. számú, a telekkönyvbe való beírási procedúrára vonatkozó rendeletek vonatkoznak.

Az ingatlan-nyilvántartás alapvető anyagi jogi jellegű, és eljárási szabályait a kataszteri és ingatlan-nyilvántartási ez a törvény tartalmazza.  Az ingatlannal kapcsolatos adatok, jogok és tények nyilvántartása egy önálló szervezet, a Kataszteri és Ingatlan-nyilvántartási Ügynökség feladata. Szervezési szempontból 2004-ben fogadták el az egységes ingatlan-nyilvántartási rendszert, ugyanis ebben az évben vonták össze a Kataszteri Hivatalokat a bíróságok keretein belül működő telekkönyvi irodákkal. Az átszervezés a 2004. évi 41. számú sürgősségi kormányrendelet és a 2004. évi 1210. számú kormányhatározat értelmében történt meg.

A jogszabályok az 1996. évi 7. számú kataszteri és ingatlan-nyilvántartási törvény modósítását és kiegészítését tartalmazzák, illetve a Nemzeti Kataszteri és Ingatlan-nyilvántartási Ügynökség szervezését és működését rögzítik. Az új szerkezetek: központi szinten a Nemzeti Kataszteri és Ingatlan-nyilvántartási Ügynökség, a megyékben pedig a Kataszteri és Ingatlan-nyilvántartási Hivatalok.

Jelenleg a telekkönyvi bejegyzéseket közigazgatási úton vezetik, megszűnt a telekkönyvi bírók intézménye, megjelent a telekkönyvi iktató, mint szakma. Ezeket az állásokat jogászok töltik be, versenyvizsga alapján.

Az egységes ingatlan-nyilvántartási rendszer az északi országokban – Dániában, Norvégiában, Svédországban – használatos, de Magyarországon is 1972 óta az ingatlan-nyilvántartás a földhivatalok hatásköre és feladata. Romániában a telekkönyvi hivatalok (irodák), amelyek az állami közjegyzőségek megszűntétől (1995. november 17.) a bíróságok mellett működtek, a kataszteri hivatalokhoz kerültek át, tehát kikerültek az igazságszolgáltatás kötelékéből.

A fentieknek külön aktualitását most az adja, hogy ha az utolsó évtized folyamatait értékelni akarjuk, megállapíthatom: a tulajdonjogcímek (“titlurile de proprietate”) betáblázása (“înscrierea titlurilor de proprietate în cărţile funciare”) mindinkább előtérbe került az ország egész területén, ami, bánjuk vagy üdvözöljük, az ország egyes területein (főleg Erdélyben) ma is létező „régi” telekkönyvi nyilvántartások fokozatos térvesztéséhez vezetett. Úgy is fogalmazhatunk, hogy az 1996. évi 7. számú, többször módosított és kiegészített kataszteri törvény, amely a tulajdonjogcímek betáblázását tette és teszi lehetővé, legalábbis a „régi” telekkönyvekben fellelhető jogi állapottól részben vagy egészében eltérő helyzeteket eredményezett vagy eredményezhet. Aki e felvezetésemet eddig követte, joggal teheti fel a kérdést: mi itt a gond, hiszen a legtöbbjük kezében ott van már az új tulajdonjogcím, jobb esetben pedig a tulajdonjogcím címzettje a régi telekkönyvben is tulajdonosként szerepel? A távolról sem költői kérdés megválaszolása nem könnyű, mert a szabályozások ellentmondásosak, joghézagokkal teletüzdeltek.

A már említett 1996. évi 7. számú kataszteri törvény 39. cikke, illetve a 2006. évi 633. számú, a telekkönyvi és ingatlan-nyilvántartási irodák szervezési és működési Szabályzata 60. cikkének 1. bekezdése kimondja, hogy azokban a településeken, amelyekben az 1938. évi 115. számú tövényrendeletnek a telekkönyvek vezetéséről szóló előírásai vannak hatályban, továbbra is e jogszabály szerint történik a nyilvántartások vezetése, és csak ha külterületekről van szó, akkor érvényesek a kataszteri törvényben rögzített, a nem végleges betáblázásra vonatkozó szabályok.

De mi történt és mi történik a gyakorlatban a telekkönyvi nyilvántartásokkal rendelkező helységekben, így Erdélyben, Észak-Bukovinában és a Bánátban? Az 1991. évi 18. számú földtörvény, majd ezt követő további földtörvények szerint, a birtoklevelek kiállításánál a telekkönyvi helyzetet nem mindenhol vették figyelembe, így a birtoklevelekbe bekerültek, bekerülhettek olyan területek is, amelyek más személy telekkönyvi tulajdonában állnak, azaz a birtoklevelek „felülírták” a telekkönyveket, s ezzel megváltoztatták a létező telekkönyvi helyzetet és a birtokviszonyokat ott is, ahol a régi telekkönyvi nyilvántartás volt és maradt érvényben. Így – nem egy esetben – az ingatlanrendezés során olyan ingatlanokat szereztek meg a ’90-es évek földtörvényei alapján, ahol a tulajdonjogcím ellentmondott a telekkönyvi helyzetnek. A tulajdont általában nem az eredeti helyén mérték vissza, hiszen a földtörvények nem kötelezték ope legis a helyi földosztó bizottságokat ennek betartására. Ilyenképpen sokszor az eredeti területek helyett más parcellákon helyeztek birtokba volt tulajdonosokat.

De hogyan is történik a telekelés? A birtoklevelek jogosultjai más telekkönyvi tulajdonos telekkönyvébe kellett táblázzák ingatlanjaikat, és a tulajdonjogcímek kataszteri számai nem feleltek meg a telekkönyvek helyrajzi számaival. A parcellák elhelyezései általában nem egyeztek a régi területek helyeivel. Így tehát – legalábbis a külterületek vonatkozásában – a régi telekkönyvek elvesztették egykor betöltött szerepüket, vagyis ezek helyett, egyedül törvényes jogcímként, a birtoklevélen alapuló betáblázás terjedt el.

Továbbá viszont még jobban romlott a helyzet: a 2009. évi 134. számú, illetve a  2009. évi 415. számú rendeletek szerint (mindkettő a 2006. évi 634. számú rendeletet, vagyis a telekkönyvbe való beírási procedúrát modósítja), külterületek telekelése esetében kötelező az egész dülőt felmérni ahhoz, hogy egy parcellát telekeljen valaki. Ez értelmetlen, valójában a magyarázat az, hogy az állam az állampolgárokon keresztül és pénzükön akarja az általános katasztert bevezetni. Szerintem ez a gyakorlatban nem fog sohasem realizálódni. Vajon ki fog fizetni egy szakértőnek több száz parcella felméréséért, ahhoz, hogy egyetlen ingatlant telekeljen? Sőt, ha eltérés van a kimért és a tulajdonjogi okiratokban szereplő területek között, akkor sort kell keríteni a kiegyenlítésre, vagyis kompenzálni kell az eltéréseket. Úgy érzem, hogy ezzel a kísérlettel megint a szekeret fogták a ló elé, és sajnos ezeket a rendeleteket olyan személyek alkották, akik nem gyakorlati szakemberek.

Úgyszintén, a Nemzeti Kataszteri és Ingatlan-nyilvántartási Ügynökség elindította a telekkönyvek átváltásának (“conversia cărţii funciare”) a procedúráját. Sajnos itt megint melléfogásról, negatív hatásokról kell beszéljünk. A meglévő telekkönyveket számítógépesítik, vagyis a régi (az 1938-as évi 115. számú Törvényerejű Rendelet alapján kiállított helyrajzi számokkal ellátott) telekkönyveket és az új (az 1996. évi 7. számú kataszteri és ingatlan-nyilvántartási törvény alapján kiállított és kataszteri számokkal ellátott) telekkönyvekké írják át, ami azt is jelenti, hogy a telekkönyvi számuk megváltozik. Sajnos ez az eljárás sem megfelelő, hiszen bárki (harmadik személy) kérhet tájékoztató jellegű telekkönyvi kivonatot (extras de carte funciară pentru informare), amelynek következménye az aktualizálás, így megváltozik a telekkönyvi szám anélkül, hogy a telekkönyvi tulajdonos értesüljön róla. Amikor pedig a tulajdonos telekkönyvi kivonatot kér, már nem talál a telekkönyvi szám, így konzultációs illetéket kell fizessen ahhoz, hogy megtudja melyik új telekkönyvben lett átírva az ingatlana. Ez az eljárás Murphy törvényét jutattja eszünkbe, nevezetesen: az olyan dolog, amelyik rosszul indul, az még rosszabbul végződik.

Utópikus de lege ferenda javaslat: a birtoklevelekben szereplő új helyzetet kötelező módon össze kell vetni a telekkönyvben megjelenő helyzettel, betáblázásnál a régi helyrajzi számot minden esetben azonosítani kellene, és ennek alapján lehetne a telekelést, a jogügyletet lebonyolítani. Ellenkező esetben az ellentmondások, a régi, az új és az átváltott telekkönyek szerinti párhuzamosság, a többféle jogi helyzet felszínre kerül. Mondom mindezeket konkrét esetek ismeretében, a magam és mások gyakorlatából szűrve le a tanulságokat. A javaslat utópikus, mert a helyzetet – utólag – nem lehet egységesen kezelni, megoldani….

Jelenleg úgy néz ki, hogy az új kataszteri ingatlan-nyilvántartásé a jelen és a jövő az ország egész területén. Meg kell húzzuk a vészharangot, hogy – legalább ahol lehetséges – a tulajdonjogcímek táblázásánál a beírás kötelező módon a régi telekkönyvben szereplő helyrajzi számok szerint kellene történjen, mindaddig, ameddig egy teljesen új, korszerű méréseken alapuló ingatlan-nyilvántartás át nem veszi a helyét.

Az előzőek alapján, a „tulajdonjogcím kontra telekkönyv” disputa fenáll, kaotikusak a jogszabályok, párhuzamosan létező telekkönyvi rendszereken keresztül alkalmazzák a gyakorlatban a jogot, mindannyiunk kárára lefokozva a közhitelesség elvét. Az ingatlan-nyilvántartás intézményi rendszere és működése távol áll attól, hogy megfeleljen a komoly kihívásoknak, szolgáltatásai még nem tesznek eleget az elvárásoknak. Olyan jogi (és műszaki) megoldásokra van szükség, melyek szükségszerű visszatérést jelentenek a telekkönyvben megvalósított közhitelességhez. Ezért folyamatosan törekedni kell az ingatlan-nyilvántartási joganyag továbbfejlesztésére, tökéletesítésére.

Dr. Sztranyiczki Szilárd a Sapientia EMTE Jogtudományi Intézetének egyetemi adjunktusa.